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■離婚する場合、夫婦共同名義の住宅ローンはどうすると良いのかを解説します
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/11/04 09:31

このようにお考えの方は多くいらっしゃるようです。
そこで今回は、離婚した際に夫婦共同名義の住宅ローンをどのようにすれば良いのか解説します。
もし住宅ローンが残っていても名義を変更できるかについても解説致しますので、ぜひ参考にしてください。




1つ目は、共有のままにすることです。
そのままの状態であれば様々な手続きが発生せず、手間がかからないでしょう。
しかしながら、おすすめできる方法ではありません。
以下のような問題が発生する可能性があるからです。

・共有物の分割を求められるかもしれない
・スムーズに家を売却や賃貸にしたりが難しい
・居住していない方が使用したいと申し出があった場合に基本的には拒めない
・相手方が支払いの滞納してしまう可能性
・相手方が共有持分を売却してしまう可能性がある

2つ目は、どちらかが取得して金銭で精算をすることです。
どちらかが不動産を活用しつつ、共有状態のままにしないで済むのでおすすめでしょう。


3つ目は、不動産売却をして、そのお金で住宅ローンを完済した後、残額があった場合はそのお金を夫婦で分ける方法です。
離婚する場合はこちらはおすすめな方法でしょう。


住宅ローンが残っていても名義変更ができるかをご紹介します！

■共有名義の不動産を売却の際にかかる税金をご紹介します！！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/10/28 10:36

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に税金がかかります。
ここからは、共有名義の不動産を売却した際の税金をご紹介します。

例えば、相続で取得した共有の土地と建物（母が50パーセント、姉妹二人が25パーセントずつ共有）を売却し、特別控除前に4550万円の譲歩益が出たケースを考えましょう。
それぞれの持ち分で譲渡益を配分すると、3000万円特別控除をそれぞれに適用できるため、課税対象の譲渡益は0になります。
3000万円特別控除とは、一定の条件を満たす住宅を売却する際に、売却益から3000万円控除できる制度です。



1つ目は、自分の持分のみを売却する方法です。
自分の所有している権利のみを他の方に売却することは可能です。
さらに、共有している方に確認をしなくても問題はございません。
許可が必要ではないのでトラブルが発生しづらいのが良い点でしょう。

しかし、あまり高値で売れない可能性があります。

2つ目は、すべてを売却する方法です。
不動産の売却では一般的な方法で、得られたお金を共有している方々で持ち分ごとに分割します。
すべてまとめて売却ができるので、高く売れやすいのが良い点だと言えます。

ですが、所有者全員に賛成してもらう必要があるので、反対の方がいることで売却自体ができなくなる可能性もあります。

3つ目は、分筆して売却する方法です。
共有をしているものが土地だけのケースでは、1つのものを2つ以上に分けることも可能です。
共有が解消され各自の所有物になるため、自由に売却できます。

ただし、たくさんの時間と費用が必要で、どうしても手間がかかってしまします。





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■相続したものが家しかない場合はどのように分割すれば良いか？解説します！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/10/22 10:32

「相続したものが家しかない場合、どのように分割すればいいのかを知りたい」
このようにお考えの方は多くいらっしゃいます。
そこで今回は、相続したものが家しかない場合の分割の方法について解説します。
不動産を共有状態だと、どのようなデメリットがあるのか？についても解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

ここからは、相続したものが家のみの場合の分け方を3点ご紹介します。

・1つ目は、法定分割です。
　これは、相続する方々で共有不動産にしてしまう方法です。
この方法には、後ほど紹介する様々なデメリットがありますので、おすすめではないです。

・2つ目は、代償分割です。
　これは、誰か一人が不動産を相続して、ほかの相続人にお金を支払うことで精算する方法です。
相続した不動産に誰かが住んでいる場合には効果的でしょう。

・3つ目は、換価分割です。
　これは、不動産を売却して得たお金を分ける方法です。
最も公正かつ適正な方法で、相続人のどなたかが売却を拒まない限りはできるため、最も扱いやすく一番よく使われる方法です。


不動産を共有状態にしておくデメリットをご紹介します！

不動産を共有状態のままにされていると、様々な問題が発生します。
こちらからは、不動産を共有状態だと起こりえるデメリットについて3つご紹介します。

・1つ目は、スムーズに売却したり賃貸にしたりがしにくいことです。
　売却する場合は原則として共有している方々全員の同意が必要で、賃貸の場合も多くの同意が必要です。
意見がわかれることも多いため譲歩しあう必要があり、時間がかかるでしょう。

・2つ目は、トラブル・もめやすいことです。
　不動産の使用や、どのように運用をしていくかについてなど、様々なことでもめてしまうことがあります。
元々、共有している時点で親族のような近しい関係だったりするのでしょうが、関係を悪化させてしまう可能性というのは大きなデメリットでしょう。

・3つ目は、共有物分割請求により深刻なトラブルに発展する可能性があることです。
　共有している場合は、原則として他の共有している方々に対して、共有状態を解消するための共有物の分割をいつでも請求できます。
このことが裁判にまで発展してしまうと、共有している方々の関係がどんどん悪化していく可能性もあります。
まとめ

今回の記事では、相続したものが家しかない場合の分け方について詳しく解説しました。
不動産を共有状態のままでないことを、おすすめいたします。
家のみを相続してお困りの方は、本記事を参考にしていただけますと幸いです。
また、不動産の売却をご検討中の方は、ぜひセンチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせください。



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■親御さんから土地の譲渡時の手続きって？注意すべき点などご紹介！！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/10/21 14:14

このようにお考えの方も多々のではないでしょうか。
今回、親から土地の譲渡の際の手続きについて解説します。
土地を贈渡する際に気をつけていただきたいポイントも解説いたしますので、ぜひ参考にしてくださいませ。


生前に親から土地をもらう方法には、生前贈与があります。
ここからは、その手続きについて5段階でご紹介します。

1つ目は、物件調査です。
土地の権利関係を調査しましょう。
登記事項がどのようになっているかを調べるには、法務局で証明書を発行してもらうのが良いでしょう。
さらに、地番は住所とは異なるので気をつけましょう。

2つ目は、検討と計画です。
貰受けることで得をするのか損をするのかを慎重に判断しましょう。
相続税対策になったり比較的早くもらえたりする良い点もあれば、簡単に変更・中止などができなかったり
様々な費用が必要になる可能性があるというマイナスな点もあります。

3つ目は、贈与契約書の作成です。
このまま手続きを進めるということになった場合、契約書を作成しましょう。

4つ目は、登記申請です。
必要な書類が多く大変かもしれませんが、必須である申請です。
必要書類とともに法務局に申請しましょう。

5つ目は、贈与税の申告です。
基礎控除の110万円を超える場合は、忘れずに申告しましょう。
期限は土地をもらった年の次の年の2月1日から3月15日までです。

土地を贈与する際に気をつける点をご紹介します！

ここからは、土地を贈与する際に気をつけて頂きたい点についてご紹介します。

1つ目は、贈与税がかからない場合でも不動産取得税や登録免許税はかかることです。
贈与税がかからない場合であっても、油断をされぬようにしましょう。

2つ目は、相続時精算課税により贈与税がかからなかった場合でも相続税の対象にはなることです。
相続時精算課税により贈与した財産は相続財産として扱う必要があります。

3つ目は、死亡日前の3年間の贈与は相続財産になることです。
亡くなる直前に土地を贈与した場合、相続税の計算に影響はありません。
ですが、相続時に財産を取得しなかった場合は相続財産にはあたりません。

この記事では、親から土地を贈渡時の手続きについて詳しく解説しました。
土地の贈与でお悩み・お考えの方は、本記事を参考していただけますと幸いです。
また、不動産の売却をご検討中の方は、ぜひセンチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせください。


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■固定資産税で損をしないための方法をご紹介します！！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/10/18 09:13

今後、空き家を活用する予定がない場合は、不要に税金を払い続けてしまうことになります。
以下のような方法で、税金を軽減したり無くしてしまうなど解決することをオススメします。

・更地にした土地を有効活用
・空き家をリフォームして、賃貸で利益を得る
・空き家を売却

それぞれに良い点、悪い点がありますが、最もおすすめなのは空き家を売却することです。
そうすることで、固定資産税もコストもかからなくなります。
近年は中古物件の売れ行きも好調ですので、ご検討してみてはいかがでしょうか。
ですが、各々の条件によって最適な方法は異なりますので、売却以外にもご自身の状況にあった方法を探してみてください。

この記事では、空き家の固定資産税がいつから約6倍になるのか解説しました。
今後も活用の予定がないのであれば不動産売却をされることがおすすめです。
空き家の固定資産税でお困りの方は、本記事を参考にしていただければ幸いです。
また、不動産売却をご検討されている方は、ぜひセンチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせください。

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■更地の固定資産税が高いのはどうして？その理由を紹介します！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/10/16 15:24

更地の固定資産税が高くなる理由としては、主に2つが挙げられるでしょう。

1つ目は、建物付きの土地の固定資産税が特に安いからです。
更地の固定資産税が特別に高いのではなくて、建物付き土地の固定資産税が特に安いといった側面もあります。
建物付き土地には固定資産税固定資産税の軽減措置が適用されるため、税負担が軽減され、税額が安くなります。
建物付き土地の税額が安いため、相対的に見ると更地の税率が増しているのです。

2つ目は、更地だけの場合は軽減措置が適用できないからです。
更地の場合は、各種軽減措置が適用できません。

本来、固定資産税は標準税額が1.4％と決まっております。固定資産税評価額にこの税率をかけることで税額が算出されます。
この計算式だけで考えるのであれば、固定資産税は不動産の価値により決まりますが、実際には軽減措置の影響を受けます。
それにより、軽減措置を適用できない更地は必然的に固定資産税が高くなるのです。


それでは、更地の固定資産税を安くする方法はあるのでしょうか。
ここでは、2つの方法をご紹介していきます。


≪取り壊しは1月1日以降に行う》

土地の固定資産税は、1月1日時点の状態で決まります。
そのため、建物の取り壊しや新築は1月1日を意識して進めていくことで、税額を下げられます。

例えば、建物の取り壊しを1月1日より前に行った場合は、1月1日時点で更地になっているので、その1年は更地としての固定資産税を支払うことになります。

≪竣工は1月1日に問い合わせる》

更地に新築を建てる場合、1月1日を過ぎてから竣工すると、その1年間は建物が建っているけれども、軽減措置を受けれずに、固定資産税が高くなってしまいます。



今回は、更地の固定資産税が高くなる理由・固定資産税を抑える方法をご紹介いたしました。
更地は固定資産税が高く、所有しているだけで大きなコストとなります。
また、放置しておくと毎年コストがかかるため、できるだけ早めに活用か売却をしましょう。
そして、建物の解体や新築のタイミングにはくれぐれも注意が必要でしょう。



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■箕面市・吹田市で行われている空き家対策の取り組みをご紹介！空き家でお困りの方へ！！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/10/06 09:53

近年、空き家の増加が深刻な問題となっています。全国でさまざまな空き家対策の取り組みが行われています。
金沢市でも空き家問題に対処するべく、そうした取り組みが行われています。
今回は、そんな箕面市・吹田市での取り組みをご紹介します。

箕面市・吹田市では、空き家問題に対処するために様々な取り組みが行われています。
そのうちの1つに、「大阪版・空家バンク」といったものがあります。
これは、空き家・空き地・空き住戸の所有者登録をしておくことで、バンクへ相談しに来た売買・賃貸希望者にその空き地・空き家・空き住戸の情報が提供されます。
実際に空き地・空き家・空き住戸がどのような状態にあるのか、バンク側でしっかりと現地確認が行われるため、売買・賃貸希望者も安心して空き家を探せます。


上記のように、空き家を取り扱うサービスには多数のものがございます。
しかし中には、所有者がそのようなサービスを利用されずに空き家の放置をしている場合もございます。
そのような所有者は、注意が必要です。
なぜならば、空き家を放置するということには様々なリスクがつきまとうからです。

空き家を放置することによるリスクとしては、主に以下が挙げられます。

・倒壊のリスクが高い
・保険ではカバーできない損害賠償のリスクがある
・老朽化の進行が早くなる
・資産価値の減少の恐れ
・固定資産税を支払い続けなければならない
・害虫や害獣のすみかとなる
・不法投棄物のたまり場となる
・放火犯に狙われやすくなる

老朽化や倒壊リスクなどの建物の状態にかかわることはもちろん、資産価値の減少や固定資産税の発生といった金銭的なリスクも無視できません。
放火犯に目をつけられ放火の被害に遭うと、近隣の住宅にまで危険が及びます。

放火のような被害でなくても、不法投棄や害虫・害獣は近隣にとって大きな迷惑となります。
所有者の方はもちろん近隣のためにも、空き家は放置してはいけません。


今回は、箕面市・吹田市の空き家対策の取り組みである「大阪版・空き家バンク」と、空き家を放置などのリスクを解説しました。
箕面市・吹田市の空き家でのお悩みの方はぜひ一度確認してみてください。
センチュリー21オオトリーハウスも空き家を取り扱っております。
ぜひ空き家に関するお困りごとは、お気軽にご相談ください。


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■離婚後に家の名義を共同のままにしておくとどうなるの？財産分与についてもご紹介！！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/09/29 11:49

夫婦が離婚をすると、
「家の名義はどのようにするのか」
「財産分与はどのようにするのか」
といったような、多くの問題が出てくることでしょう。
そこで今回は、離婚後に家の名義を共同の状態ではどうなるのかといったテーマで解説します。
ぜひご参考ください。

離婚後の名義について話す前に、まず財産分与についての説明をします。

離婚すると、夫婦で財産分与を行うことになるでしょう。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産を、離婚時に二人で分配することを指します。

財産分与の対象になるものとしては、現金や預貯金、積立型の生命保険、株券、出資金、不動産、退職金などが挙げられます。
不動産の財産分与の場合は、不動産を片方が買い取って価値の半分をもう一方に支払う、もしくは、売却して現金を半分ずつ分配をするといった方法がとられます。

離婚後に家の名義を共同の状態で放置するとどうなるの？
離婚後も家の共有名義のままにしておくと、以下のようなデメリットが発生します。

不動産を売却するためには、名義人全員の同意が必要となります。
それによって、離婚後も共有名義のままにしていた場合、いざ売却をしようとなっても相手と連絡が繋がらなくなかなか売却ができないといった状況に陥るケースがあるのです。
さらに、離婚後の関係性によっては、連絡を取り合うこと自体にストレスを感じる可能性もあるでしょう。


共有名義の不動産で名義人のうち一方がすでに亡くなられているの場合、一般的に共有持分は亡くなられている方の遺族に相続がされます。
相続により名義人が変わったり増えたりする場合、さらに複雑になってしまうでしょう。
売却の際に名義人全員の同意を得る手間が増えてしまうので、名義人は少ない方が良いと言えます。


不動産は所有しているだけでも固定資産税や都市計画税が課税があります。
共同所有の不動産の場合は、どちらが税金を支払うかでトラブルの発展になる可能性もあります。
このような、トラブルに繋がりやすい状況は避けた方が安心でしょう。


今回は、離婚時の財産分与と、不動産を共有名義の状態にしておくデメリットについて解説しました。
不動産の財産分与と名義の問題は深く関わっているため、どちらについても理解を深めておくと安心でしょう。
離婚後は共有名義のまま放置せず、早い段階で財産分与を済ませてしまうことをオススメします。



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■公示価格や地価公示とはどんなこと？意味や公示価格の調べ方をご紹介！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/09/27 08:57

不動産の売却や購入について調べていると、様々な専門用語が出てくるでしょう。
そうした専門用語の中には、「公示価格」「地価公示」といった言葉が出てきます。
今回は、この２つがどんなことを示す言葉なのかといったテーマで解説していきます。
ぜひご参考くださいませ。

●公示価格とは？●

「公示価格」とは、国土交通省が発表している土地の価格を指します。
「公示地価」と呼ばれることもありますが、意味は同じです。
土地取引や資産評価をするにあたって、客観的な目安として参考にされるもので、1月1日時点における全国の標準地の価格が、毎年3月中旬～下旬頃に発表されます。
令和4年時点では標準地の数は約26,000となっており、日本中の土地価格を調べることができます。
価格が決定する際は、2人以上の不動産鑑定士がその土地を鑑定し、それらの結果を踏まえて行われます。

●地価公示とは？●

「地価公示」とは、国土交通省土地鑑定鑑定委員会が地価公示法に基づいて、各標準地「正常な価格」を判断して公示することです。
ここで公示される価格を、公示価格と言います。

地価公示価格の調べ方って？

さて、地価公示価格を知るにはどのようにすれば良いのでしょうか。
方法は大きく分けて2つあります。

1つ目は、市役所や図書館にある製本された地価公示を確認することです。
実際に市役所や図書館に足を運ばなければならいないでしょう。その場で確認したい方には次の方法がオススメです。

2つ目は、地価公示を観覧できるWebサイトを利用することです。
インターネットを利用できる方は、こちらの方法が便利でスピーディーでしょう。
利用できるWebサイトとしては、「土地総合情報システム」「全国地価マップ」などが挙げられます。

土地総合情報システムでは、地価公示の場所や価格などの情報を地図上で確認できる上、過去5年分程度の価格も参照できます。
そのため、実際の場所をイメージしつつ、価格の推移を時系列にて確認できます。
さらに、地価調査、路線価、固定資産税基準値に加えて、近年は地価調査の鑑定評価書も閲覧できるようになっています。

情報量が多く便利なため、地価公示価格を知りたい場合にはぜひご利用ください。

■リースバックとリースバックモーゲージの違いって？それぞれの特徴をご紹介！！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/09/26 11:52

自宅の不動産を活用して生活資金を調達するには、「リースバック」や「リースバックモーゲージ」という方法があります。
両者どちらも自宅に住み続けながら、その自宅を活用することで現金を得られます。
今回は、両者の異なる点をご紹介します。

「リースバック」とは、自宅を売った後でもそこに住み続けられるサービスを指します。
住居を売却することで資金を手に入れながらも、売却後は賃貸として家賃を払うことで、そのまま同じ住居に住み続けられるのです。
もともとは主に法人向けのサービスとして展開していましたが、近年では一般個人の方に向けてサービスを提供する企業が増えてきたため、広く知られてきています。
「売却」と「賃貸」の2つを組み合わせた、新たな仕組みです。

「リースバックモーゲージ」は、住宅を担保として金融機関等に提供し、その資産価値に応じて設定される「融資上限額」まで定期的に、もしくは随時に金融機関から融資を受けられるサービスです。
一般的には、住宅の所有者がご逝去された後で、担保となっていた不動産を売却して一括返済に充てられます。



リースバックは、早く現金が欲しい方に向いています。
売買成立後すぐに現金が支払われるため、すぐにまとまった資金が必要な場合には有用でしょう。
最短では当日にも支払いが行われます。

また、分割が難しい不動産という資産が分割し易いお金にという物質的資産に変わるため、相続問題を避けたい方にもおすすめです。
他には、住宅ローンが残っている方、固定資産税・マンションの管理費などの支払いを負担に感じている人、店舗、事務所、工場などを所有している人も向いているといえます。



リバースモーゲージは、所有権は手放したくないという方に向いています。
リースバックと違い、リースバックモーゲージはすぐに売却するわけではないため、不動産名義の変更はありません。

また、リフォームして住み続けたい方、年金のように毎月一定額が欲しい方にも向いています。
リバースモーゲージは、年金のように毎月一定額を口座に振り込みがある形で代金を受け取れる方法があります。
年金にこのくらいプラスしたいという希望があれば、リバースモーゲージも一つの方法です。


■まとめ■
今回は、「リースバック」と「リバースモーゲージ」の違いについて解説をしました。
どちらも自宅に住み続けながら資金を得られる方法ですが、異なる点は多く、それぞれに特有のメリット・デメリットがあります。
検討する際はよく比較検討して、慎重に選んでください。