2024年07月の記事一覧｜吹田市の不動産売却はセンチュリー21オオトリーハウス｜センチュリー21オオトリーハウス

■住宅ローンが残っていても不動産物件は売却できるのかな？！任意売却についても解説致します！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/07/28 16:11

住宅ローンの返済が困難になり、支払いを滞ってしまうと競売にかけられる危険の可能性があるでしょう。
ですが、住宅ローンが残っている状況で不動産物件を通常の売却方法では売却をすることは困難です。
そして、今回解説するのが、任意売却です。
任意売却のメリットについても解説致しますので参考にしていただければ幸いです。



住宅ローンが残っている状況での任意売却って？！

住宅ローンが残っている状況でも、不動産物件を売却したお金がローンの残高よりも高ければそのままローンを完済が可能になるでしょう。
ですが、売却益でもローンを完済することが難しい場合は注意する必要があります。
残りの住宅ローンが自己資金で支払いを行うことができない場合は一般的な不動産売却を行うことは出来かねます。
その理由としては、抵当権が付いている不動産物件は引渡しができないからです。
抵当権とは、住宅ローンなどを借り入れをする際に、金融機関（債権者側）が債務者（お金を借りている方）に対して不動産を担保として設定を行い、債務不履行になったケースには債権者がその担保目的から優先的に弁済を受けることが可能になる権利になります。これを簡単にすると、不動産物件を担保に入れてお金を借りる際に設定を行われるのが、抵当権です。
この抵当権は、金融機関（銀行）などの債権者が有する権利となります。

もし、住宅ローン返済が困難な方への方法の1つとして任意売却がございます。
任意売却とは、金融機関（銀行）との話し合いの結果後、抵当権を抹消を行ってもらってから不動産物件を売却するという方法になります。
金融機関（銀行）の了承を得ることが出来たならば、抵当権の壁を気にせず売却活動を行うことが可能になるでしょう。

ですが、任意売却と合わせて壁になるかもしれないのが競売です。
競売とは、住宅ローンが数か月滞ったケースの場合に、金融機関（銀行）が不動産物件を差し押さえを行い、強制的に売却にかけることです。
競売にかけられた場合、他の不動産物件の売却方法に比べると低い金額となる可能性がありますので注意が必要でしょう。

上記のように競売にかけられる前に、任意売却を行うというのも1つの方法でしょう。



任意売却のメリットとは？！

ここからは、任意売却のメリットを2つ紹介いたします。

1つ目は、周辺・近隣に事情が知られにくい
競売に出されたケースは、裁判所が運営する「不動産競売物件情報サイト」というサイトに情報が掲載されるでしょう。
こちらのサイトはどなたでも閲覧が可能です。また、外観の写真や住所まで公開が行われることになります。
任意売却の場合であれば、一般的な不動産物件売却と同様に売却ができるため、不動産物件を売却するという情報が周りに周知されるリスクが緩和されるでしょう。

2つ目　契約条件や引渡し日に関して融通が利く可能性がある
競売では、買手の方が決まると、売主側の状況に関係なくすぐに退去を命じられてしまいます。
一方任意売却では、売主側と買主側の関係は対等なため、契約条件や引渡し日などは話し合いで決められることが一般的です。


今回は、任意売却について・任意売却のメリットのご紹介をいたしました。
センチュリー21オオトリーハウスでは、そのようなご相談も承っております。
是非、センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。

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カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/07/20 09:09

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■任意売却を行った後も住み続けるにはどうすれば？！リースバックについて解説いたします！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　更新日付：2024/07/07 10:22 　/　投稿日付：2024/07/07 10:22

任意売却とは、もしも不動産の住宅ローン等の借入金が返済できなくなってしまった際、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産物件を金融機関と話し合いなどにより合意を得て抵当権抹消を行ってもらい売却を行う方法です。
この抵当権は、金融機関が不動産物件を担保にできる権利のことです。抹消を行うには住宅ローンの完済が条件となります。
売却益がローン残債を上回るケースは通常通り抵当権抹消を行うことは可能です。ですが、売却益でも住宅ローンを完済が困難なケースは任意売却を利用する流れになるでしょう。住宅ローンを滞納・延滞・債務者が住宅ローンを分割で返済を行う権利（期限の利益）失われてしまうので、お金を貸した金融機関は残債がある住宅ローンを全額一括返済することを要求してくることになるのです。万が一、残債務を一括返済ができないケースは、金融機関は担保にしている自宅を強制的に売却を行い、その売却の代金から貸付したお金の回収を行います。
上記の、担保不動産を強制的に売却を行うのが競売です。
競売とは…売主が金額を確定せず所有者の合意なしに不動産物件を売り出して売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わって、購入希望の方（最高価買受人）がそれぞれ希望金額を申し出て販売を行う方法で決定します。この方法はオークション形式ともいわれています。この金額につきましては売り出しを行う時に、最低価格（この金額以下では販売は行わない）を提示することもあります。
日本では、「不動産物件の競馬」は一般的には、地方裁判所が行う競売のことを指します。こちらは、土地や建物の不動産物件の購入時に借入れを行った住宅ローンの返済が困難になるなど、不動産物件を担保にした借入金等の債務履行ができなくなったケースに、債権者の申立により、地方裁判所が競売を行う制度のことです。競売物件とは一般的な相場価格よりは安く手に入ることがあるといわれていますが、不動産の法律関係などが複雑になるケースもありますので注意が必要でしょう。

その上で、任意売却後でも住んでいたお家に引き続き居住できるサービスがリースバックという方法です。
リースバックとは、所有している資産（不動産物件）を第三者に売却（任意売却）を行い、リース契約を締結することで、自宅を売却して現金を得て、売却後は賃料を支払う（リース料）ことで、今までと同じ住宅に引き続き居住することができる方法のことです。


このリースバックは、特に下記のようなお考えをお持ちの方に適しているとされています。

・住宅を売却したことが周りに知られたくない
・住宅ローンの返済が苦しいけど…今の家に住み続けたいな
・老後の資金が足りないかもしれないけれど、住み慣れた今の家を引っ越したくない
・まとめった資金が必要なのだけれども、引っ越しはしたくないから売却ができない

このようにお悩みの方には、一つの方法として魅力的なサービスでしょう。






1つ目　リース料が高め
リースバックを利用するにあたって、まず任意売却で住宅を購入する買い手の方を見つけることが必要です。
任意売却にあたって、絶対に買い手の方が見つかる保証があるわけではなので、勿論にはなりますが投資価値をUPするために工夫は必要になるのです。
そのため、高めのリース料を設定しておくことが一般的になっているようです。

もしリースを検討される場合は、今後高めのリース料を支払い続けることを考えることも重要になります。


2つ目　生涯済み続けることができるとは限らない
もしかするとリースバック事業者との建物賃貸借契約の条件や内容によっては、居住期間が定められているケースもあります。こういった賃貸借の期間が定められている賃貸借契約のケースは「定期借家契約」といい、定められた賃貸期間が満了になると、貸主が再契約を認めない限り、借主は退去を行わなくてはなりません。

もし、リースバックを活用した売却後も長期的に住み続けることを希望するケースであれば、賃貸の契約を更新できる「普通賃貸借契約」の採用を行っているリースバック事業者を選んで契約されると済み続けることができるでしょう。
事前の相談段階で、買い主の方であるリースバック事業者が信頼できるかどうかも見極めることも大切になります。


3つ目　連帯保証人が必要なケース
リースバックを利用するとなった際には、一般の建物賃貸借契約と同様に保証人が必要となるケースもあります。万が一、連帯保証人を準備できない場合は保証会社を利用することがあります。その場合には保証会社に支払う保証料が発生し費用負担が生じます。連帯保証人が必要か否かは事前に、確認しておくことが大切です。


4つ目　売却した自宅を買い戻しができない可能性
前提として、リースバックの利用する最終ゴールは、売却をした住宅を買い戻すことです。
もしも、売却した自宅を買い戻せない場合は、高いリース料を支払う負担のみが残ることになります。

また、自宅を買い戻すのが長期間になり時間がかかりすぎるのもデメリットになりかねないでしょう。
なぜかというと、築年数の影響で資産価値が下落している可能性が関係しているからです。
もし、不要になったタイミングで売却を行おうと思ってもほとんど利益が得れない可能性が高いかもしれません。
できる限り早期に買い戻しの目処や把握できている方がリースバックに向いているでしょう。


5つ目　税金が発生するかもしれない
リースバックを利用して自宅の売却を行い、もし譲渡益が発生した際、一般の不動産物件の売却と同様に税金が発生するケースがあります。譲渡益とは不動産物件の売却により得た利益です。ですが、不動産譲渡益にかかる税金は、「3000万円の特別控除」などの特例を利用できる可能性が中にはあるため、事前に確認しておくと安心に繋がるでしょう。










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