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■相続をした不動産物件の空き家の固定資産税は今後は誰が払うのでしょう？！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/03/07 09:38

不動産物件の空き家の固定資産税はどなたが支払うのでしょうか。
1月1日の時点で、不動産所有者として登記簿に登録が行われている人に支払い義務があります。
固定資産税は1月1日を賦課期日としておりますので、1月1日時点で不動産所有者に税金が課せられます。
したがって、前所有者の方がご逝去されてしまったケースは、相続人の方が支払う必要がございます。
遺産分割協議中でどなたかが不動産物件を相続するのか決定していないケースには、相続人の方が全員で支払いを行うことになります。

しかし請求が届かないケースには、不動産がある市町村役場へ問い合わせを行いましょう。
相続放棄を行っていない場合、相続する流れになることでしょう。

こちらまでが、誰が不動産空き家の固定資産税を支払うのかについての解説でした。






1つ目　延滞金の発生

固定資産税の期日までに支払いを行わなかった場合、本来納めるべき税額に対して延滞金が発生いたします。

延滞金とは納期の期限の次の日から発生しますので、納期の期限から一ヶ月を過ぎると延滞金の割合が発生します。
支払い期限の次の日から1ヵ月を過ぎるまでは税額の2.4％、1ヵ月を経過した日以降は税額の8.7％を本来納める税額と別で延滞金の支払いが必要です。

ですが、本来納付を行う税額が2000円未満のケースや、上記の割合で計算を行った結果が1000円未満の延滞金につきまして納付は発生しません。

そして、年率は年度よって異なりますので、過去の税金を納めるケースは所有する不動産物件の市町村の課税課に問い合わせましょう。



2つ目　差し押さえの可能性

過度に長期間、請求を無視したケースには差し押されられることになる可能性があります。
空き家、また預金や給与まで差し押さえられることもあります。
もしかすると、自動車や他の不動産等、現金化できるものすべてが対象となりますので、多くの資産を失うことも考えられます。
ですが、差し押さえというのは自治体の最終手段になります。
経済的に支払いが困難なケースや、長期間滞在してしまったというケースは、窓口に相談されると良いでしょう。
それによって、分割納付の対応と行ってもらえたり、他の対策や対応の提示など、柔軟に対応して盛られる可能性もあります。
もし、支払いが困難な場合だとしても放置ではなく、まずは自治体へ連絡や相談をすることも選択肢が広がるでしょう。


以上が、支払いを行わなかった場合にどうなるかについての解説でした。












■不動産買取主要エリア■

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■手続きの期限が設けられている相続とは？！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/02/19 17:25

1つ目　相続放棄の手続き
相続放棄は、相続権を放棄する意向を裁判所に申述する手続きです。相続放棄を行うことで、プラスの財産を受け取らない代わりに借金等のマイナスの財産も受け取らずに済みます。もし、借金などの負債額が、プラスの財産の総額を上回っている場合に行われることの多い手続きです。
相続放棄の期限は、「自己のために相続の開始があったと知ったときから3ヶ月以内」（民法915条）となっております。そして、相続の開始があったとを知ることは、被相続人がご逝去されたことを知ることです。
一般的には被相続人の方の配偶者や子どもなどは被相続人の方がご逝去された旨はその日に知ることが多いでしょう。この場合、日の方がご逝去された日から3ヵ月となります。
疎遠となっている状況の子どもなどのケースには、「被相続人の方がご逝去されたことを知った日」から3ヶ月となります。
また、相続開始を知った日は、相続人間でも異なりますため、相続放棄の期間は、各相続人毎に別々に進行することになるでしょう。


・期限後は原則的に相続を行わなければなりません
もし3ヵ月という期限を過ぎたケースは、原則として相続手続きができません。そして、期限を過ぎた後のケース、借金等の負債を含めた遺産の全てを相続を行うことになります。
また、3ヶ月の期限を過ぎた場合、限定承認を行うこともできません。
相続放棄も限界承認も行わず3ヶ月が過ぎた場合、「単純承認を行った」とみなされます。ですから、プラスやマイナスに関わらず財産の相続することになります。

・期限を過ぎた場合でも相続放棄が可能な例外とは？！「借金の存在を後から知った場合」のケース
借金の存在を後から知ったケースには、例外として「期限を過ぎていても相続放棄」が可能となります。民法には相続の「熟慮期間」というのが定められているので、この期間内に単純承認・相続放棄のいずれかの手続きを行う必要があります。期間は3ヶ月で、
起算点は「自己のために相続の開始があったとを知ったとき」と定められております。もし後から知ったことに合理的な理由があるならば、その時点で起算点とし、3ヶ月の熟慮期間が開始になります。
実際に熟慮期間について新たに法解釈が示された判例も中にはあります。相続開始を知って、相続人として必要な調査を行っていない際は、通常通りにご逝去されたことを知ったときから3ヶ月とされる可能性があります。
被相続人の方がご逝去され財産調査を行った時点では、借金の有無はわからないケースもあります。ですから、借金が後に発覚したケースには焦らず、新たに設けられた熟慮期間内に相続放棄を行うことができます。

・相続放棄の期限が迫っているケースの2つの対処方法・
相続放棄の期限が迫っている場合、「書類のみ提出を行う」または「3ヶ月の熟慮期間伸長の申立を行う」という2つの対処の選択肢があります。

・書類のみ提出
3ヶ月の期限が迫っているケースの場合、まずは家庭裁判所に書類提出をすること優先させましょう。3ヶ月以内に受理が行われていなかったとしても、必要書類の提出済みとなり得ます。まずは、書類の提出を行うことが重要です。


・3ヶ月の熟慮期間伸長の申立
期限内に相続放棄申述書の提出が困難な場合には、熟慮期間伸長の申立を行うことが可能です（民法915条1項但書）。相続放棄をどうするのか判断が困難な際でも、相続放棄を行う可能性もあるケースには、相続開始を知った日から3ヶ月以内に期間伸長の申立を行うことが重要です。


・手続き前に遺産を処分すると相続放棄が困難
手続きの前に遺産を処分をしたケースは、「単純承認」を行ったとみなされます。相続においての「処分」は、相続遺産の形状や性質を変える行為を指します。こちらには、家屋の取壊しも含みます。
そして、賃貸物件に被相続人の方が居住されていた場合に、部屋の残遺品を処分することも「単純承認」に該当します。遺品に手出しをした場合、相続を行ったと見なされ、相続放棄が困難になってしまいます。このような処分行為は相続放棄後に行った際も「単純承認」とみなされる可能性があります（民法921条3号）。ですが、相続放棄後の「処分」に関しては、民法921条3号により、相続放棄を行ったのに遺産を隠匿したり、私的に遺産を消費したり、悪意を以って遺産を処分した場合棟、背信性があるかどうかによって判断されます。また、同号に該当すると判断されると相続放棄は無効となるでしょう。


・手続き前に遺産を隠す行為
隠すという行為は、法律的には民法921号1号の処分に該当するとみなされる可能性があります。遺産を隠した行為が相続放棄後に発覚した場合、921条1号によって単純承認をしたとみなされて相続放棄は無効扱いとなり、借金の返済を請求が行われます。また、税務調査で発覚したケースは、追徴課税の可能性もあるため注意が必要です。




2つ目　準確定申告
準確定申告とは、被相続人（ご逝去なさった人）の生前の所得に対する確定申告のことを指します。準確定申告の特徴について、通常の確定申告と比較しながら解説いたします。

・相続人の方全員で、被相続人の方に代わって申告
通常の確定申告の場合、毎年1月1日から12月31日までの1年間分の税額の計算を行って、翌年の2月16日から3月15日までに本人の方が申告と納税します。ですが、確定申告を行う本人が、年の途中でご逝去されたケースや、年が明けて確定申告を行う前にご逝去されたケースは、確定申告が未了扱い状態になってしまいます。
それに伴って、ご逝去された方に代わって、相続人の方全員で準確定申告を行う必要があり、必要書類に連署と押印を行う必要があります。

・準確定申告の期限は4か月以内
通常の確定申告のケースでは、原則として2月16日～3月15日の期間に申告と納付を行います。しかし、準確定申告のケースは、相続が開始したことを知った日の翌日から4ヶ月以内に申告と納税を終える必要があります。
申告期限に間に合わなかったり、申告を行わずに放置している場合、加算税や延滞税等の追徴税が課せられる可能性もあります。

・申告先は、ご逝去された方の住所の管轄税務署
確定申告のケースは、申告者本人の方の住民票がある住所を管轄する税務署に必要書類を提出することになります。しかし、準確定申告のケースにつきましては、ご逝去された方の住所を管轄する税務署に提出することになります。

・納付義務は相続人の方に発生
準確定申告により、ご逝去された方の所得税を支払う必要が発生したケースは、相続人の方に納付義務が発生します。この際、原則としては納税額はそれぞれの方が遺産を相続した割合に応じて負担になります。

このように相続人の方が複数のケースには、相続人の方ごとに納付手続きを行うことになります。また、納付書を使って現金納付する場合、相続人の方の人数分の納付書の用意が必要です。


・準確定申告の注意点とは？！・
準確定申告を行う際の注意ポイントについてご紹介いたします。

・還付金があったケースは、相続人の方の全員で分配
準確定申告で還付金が出るケースでは、遺言や遺産分割協議によって相続分が決定している場合はその相続分に従い、相続分が決まっていない場合は、「法定相続分」に従って、分配を行うことになります。
そして、この際に受け取った還付金に対しては、所得税が課されません。
ですが、準確定申告によっての還付金は故人のプラスの財産とみなされるため、相続税申告書に計上を行う必要があります。準確定申告によって納税が発生したケースも、マイナスの財産となりますので、同じく相続税申告書の計上漏れのないようご注意ください。

・所得控除の取り扱いに関して
所得控除の中には、配偶者控除や扶養控除のように特定の条件に該当した場合は適用されるケースと、医療費控除のケースのように支払いの金額に応じて適用となるものがあります。

・特定の条件に該当の場合、適用となるものとは
特定の条件に該当し適用されるケースの場合、扶養親族などの判定は、被相続人が死亡された日の状況で行います。
さらに、条件に合致しているならば、控除額は満額適当がなされて、日割り計算などはございません。

・支払った金額に応じて適用されるものとは
医療費控除、社会保険料、生命保険料、地震保険料などには注意しましょう。被相続人の方が死亡される日までに支払った金額の合計金額から控除額が算定されます。被相続人の方が死亡後に相続人の方が負担した医療費等などは、準確定申告に含めれないため、誤りのないように注意が必要です。

・手続きを専門家に依頼する際、税務代理権限証明書が必要
通常の確定申告と比較した場合、準確定申告に必要な書類は増します。そして、4ヶ月以内という短い期限で手続きを行う必要があり、申告書の作成に不安がある場合は、税理士などの専門家に依頼することも可能です。
なお、税理士など専門家に準確定申告の手続きを委任するケースは、税務代理権限証書を税務署に提出する必要があります。
不明なことなどがあれば、早めに税務署や税理士や専門家に相談することも大切でしょう。




3つ目　相続税の申告

相続税の申告・納税の期限は10ヶ月以内です。相続の発生、つまり被相続人の方の死亡を知った日の翌日から10ヵ月以内です。
しかし、10ヶ月後の申請期限の日が「土曜・日曜・祝日」の計上は、税務署が休みにつき、休み明けの平日が申告期限となります。

・相続税は原則、現金一括納付とは
相続税の申告と納税の期限は同じく10ヵ月以内となりますので、この期間に申告書の作成および納税資金の準備を行う必要があります。
相続税は多額となることも多く、また原則として現金一括納付になりますので、納税の際に困るケースもあります。

～相続税の申告と納付までの流れについて～
相続税の申告と納税を行う際、事前に行わなければならないことも多くあります。まずは遺言書の有無、相続人の内訳などを確認する必要があるでしょう。もし遺言書がない場合は、相続人の方がご逝去なさった人の財産や債務などを確認して、遺産の分配について話し合う遺産分割協議に進むことになるでしょう。
この遺産分割協議が完了したら、次に相続税の申告と納付を行える状態になります。相続税の申告書に相続財産の記載を行い、遺産分割協議に基づいたうえで税額の計算を行います。その後、所轄税務署に相続税の申告書の提出をし、納付を行います。これらの全ての手続きを、10ヵ月の期間内に済ませるのが良いでしょう。


・相続税の期限に遅れた場合のデメリットとは？！
相続財産の確認に手間がかかったり、遺産分割協議が円滑に進まなかったなど、相続税の申告納税の期限に間に合わない可能は性あります。期限が遅れたケースは、以下のようなデメリットがあります。

・相続税を軽減できる控除や特例制度の活用ができない
一定の条件を満たす宅地（土地や借地権等）に関して評価額を最大80％下げることができる「小規模宅地等の特例」や、配偶者の生活保障を行うという観点などから設けられている「配偶者の税額軽減」の2つの特例は、相続税の負担を大きく下げてくれるでしょう。
ですが、これらの特例を活用するには、遺産分割協議を完了させて、期限内に申告を行うことが条件となります。ですが、条件を満たせなかった場合、特例を活用ができないため高額な相続税を納付することになるでしょう。
また、遺産が未分割の状態のケースでも、相続税の申告書を仮計算で作成し、申告や納税を行うことは可能です。

・加算税や延滞税などのペナルティの発生
相続税の申告期限に遅れた場合は「無申告加算税」、納税期限に遅れた場合は「延滞税」の対象となります。一般的に未申告の場合は納税もできないため、これらの2種類の追徴税は同時に課せられます。
無申告加算税は、納付すべき税額に税率をかけて計算を行います。50万円までのケースは15％、50万円を超えるケースは20％が原則となりますが、自主的に期限後に申告を行った場合は5％に軽減されます。
延滞税につきましては、「納税が遅れた金額」と「遅れた日数」に応じて計算が行われますので、納税が延滞すれば増加します。延滞税の税率はその年によって異なり、納税期限の翌日から2ヵ月以上遅れると税率が上がっていくようになっています。

・所有する財産が差し押さえとなる可能性
相続税の納税が遅れた際、督促が行われます。督促を受けていても未納状態が続いた場合、所有している財産を差し押さえられ公売に出される可能性も恐れがあります。公売とは、差し押さえられた財産を強制的に入札にかけて、売却代金を滞納税金に当てる処分のことになります。

・他の相続人の方に催促がある恐れ
また、相続税法には「相続税につちて、各相続人がお互いに連帯して送付しなければならない」という連帯納付義務というのがあり、注意が必要です。もし、自分の相続税を納付していた場合でも、他の相続人の方が納付を怠っている際、連帯納付義務に基づき督促が届くかもしれません。



4つ目　期限に間に合わないかもしれない時の対処方法
相続税の申告や納税は期限内に行うのが最善でしょう。ですが、相続財産の大部分が不動産で納税資金を捻出が困難である事情のケースは、期限内に行うことが難しいかもしれません。ですが、そのようなケースでも方法はあります。ここからは、期限内が難しいケースの対策をお伝えいたします。


・遺産分割が行われていない未分割でも期限内に一旦申告を行う
遺産分割協議の折り合いがつかず、相続税の期限内までに遺産分割が完了が難しいとなれば、未分割の状（相続人の方の間で遺産の共有状態）であっても一旦申請書を作成し、期限内に申告を行っておくとよいでしょう。このように行っておくだけで一応は期限兄の申告および納税を終わらせることがで、無申告課税や延滞税を回避になります。

未分割で相続税申告を行うケースは、「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額減税」が使用できないため、納税額は多くなります。ですが、「申告期限後3年以内の分割見込書」の提出を行っていた場合は、遺産分割協議が終了した後に特例を使うことで相続税の申告をやり直しが可能となります。手続きにつきましては、国税庁の「相続税の申告書の提出期限から3年以内に分割する旨の届出手続」が参考になるでしょう。
そして、こちらの届出を行ったけれども、遺産分割に関する訴訟などによって3年以内に遺産分割が終了しない場合、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出することにより相続税の申告をやり直す期間を延長ができます。
また、申告のやり直しを行う際、遺産分割協議の結果により、未分割の状態で計算した税額よりも多くなる人と少なくなる人がでてくるでしょう。増えるケースは修正申告を行い、少なくなるケースは更正の請求という手続きが必要です。これらの手続きを行う際、遺産分割を行った日の翌日から4ヵ月以内につき、期限に注意が必要です。

・延納または物納の検討
現金一括払いやクレジットカード納付も困難な場合、延納や物納という方法も考慮する選択肢として重要かもしれません。延納とは担保を提供することを条件とすることで相続税を分割払いにする制度で、物納は不動産物件等の相続財産で相続税を納税する制度のことです。
こういった制度の中には様々な条件があり、利用条件がないわけではございません。そして、相続税の申告や納税期間内までに手続きが必要となることと、「利子税」という他にも追加の税金が発生する可能性に注意が必要です。



5つ目　遺留分侵害額請求
遺留分侵害額請求とは、被相続人（ご逝去された）の方が遺留分を侵害するような遺贈や贈与などを行ったケースに、遺留分権利者の人が財産を受け取った人に対して自己の遺留分に相当する金銭の支払いを請求を行うことです。これは、近年の相続法改正によって「遺留分侵害請求権」に変わりました。

・相続と遺留分侵害を知ってから1年が時効
遺留分侵害額請求とは、相続の開始を知ったこと及び遺留分を侵害する遺贈や贈与などがあったことを遺留分権利者が知ってからの1年の間に行使しなければ時効によって消滅してしまいます。しかし、シンプルに遺贈や贈与等が行われたというだけではなく、これらが遺留分を侵害すること（例、遺産の大部分が遺贈されているなど）までを知っているかどうかが必要となります。

・遺言の無効が争われたケース
遺言の無効が争われているケースは、遺言が無効だと考えている立場の方からすると「遺言は無効であるのだから遺留分が侵害だという認識はなく、時効の進行はない」とも考えられるかもしれません。
ですが、最高裁判所では、「事実上及び法律上の根拠があって、遺留分権利者が遺言の無効を信じているため遺留分減殺請求権を行使しなかったことがもっともだと首肯しうる特段の事情が認められない限り、時効は進行する」と判示を行っております。
したがって、遺言の無効が争われている場合でも、原則的に時効は進行し、例外的に「特段の事情」が認めれらるケースの場合は時効は進行しないとなるでしょう。
そのため、遺言の無効を争うとするケースでも、予備的に遺留分侵害額請求権を行使しておくのが重要となるでしょう。もし、行使しなかった場合、遺言の無効が認められなかった際に、遺留分さえ請求できないというトラブルが発生するかもしれないでしょう。

・相続開始から10年が経過すると請求権が消滅
遺留分侵害額請求権は、相続が開始したことや遺留分を侵害するような遺贈や贈与等があったことを遺留分権利者の方が知らなくても、相続が開始してから10年が経つと消滅します。この期間を「除斥期間」と呼ばれており、一般的に、停止（完成の猶予）や中断（更新）はございません。さらに、相続開始から10年以内に遺留分侵害額請求を行う必要があります。

・金銭支払請求権の時効とは5年
複雑なのですが、遺留分侵害額請求権を行使によって生じる金銭支払い請求権は、遺留分侵害額請求権とは別の権利として、原則5年で時効とされてしまうのです。（民法166条1項1号）　ですから、遺留分侵害額請求権を行使したとしても、その後5年間何も行わなければ、金銭請求は困難となってしまうでしょう。そのため、5年以内に裁判上の請求を行い時効を停止することが重要でしょう。

また、遺留分侵害額請求権を行使を行った時期により時効期間は異なります。それは、法改正により消滅時効のルールが変わったからです。

・遺留分侵害額請求権の時効を停止する方法とは

～配達証明付内容証明郵便で通知書を出す～
遺留分侵害額請求権の時効を停止するには、相手の方に対して、下記の事項を記載した通知書を配達証明付内容証明郵便で出します。

・被相続人（故人）の情報
・相手の方である相続人の情報
・請求の対象となる遺贈、贈与、遺言の特定
・遺留分侵害額に相当する金銭の支払いを請求する旨
・請求の日時
・ご自身の情報、お名前
・例「私は、〇〇の相続人ですが、貴殿が被相続人〇〇から令和〇年〇月〇日付遺言書により遺贈を受けたことによって私の遺留分が侵害されていますので、遺留分侵害額に相当する金銭の支払いを請求します」というように記載も必要となります。
（専門家等に依頼することも可能で、安心に繋がるかもしれませんね。）

配達証明付内容証明郵便にする理由とは、後に「通知書は届いていない」など様々なトラブルになった際に証拠として使用できますからです。配達証明を付けることで、通知書が相手の方に届いたことを証明することができます。そして、内容証明を付けることで、通知書によって遺留分侵害額請求権を行使する内容であったことを証明することができるからです。

～配達証明付内容証明郵便の発送方法について～
発送方法は、郵便局の窓口で手続きを行う方法とインターネット上で手続きを行う方法の2パターンがあります。文字数や行数など書式の決まりなどがありますので、郵便局のホームページで確認を行ってから通知書を作成されると良いでしょう。また、必ずしもどこの郵便局で取り扱いがあるわけとは限らないでしょう。事前に取り扱いなどの有無の確認をしておくと安心でしょう。

～金銭支払請求権の時効を止める方法について～
5年以内に交渉がまとまらず時効にかかってしまいそうな際は、遺留分侵害額請求権に基づく金銭の支払いを請求する裁判を行って時効を停止することができます。
それ以外の場合には、相手の方が自らに金銭を支払う義務があることを承認したケースにも、その時点で時効は振り出しに戻ります。ですが、相手の方が承認した時点からさらに5年が経った場合、再び時効となりますので注意が必要です。



6つ目　埋葬料などの受給手続き
埋葬料とは、全国健康保険協会（協会けんぽ）や組合健保や共済組合等の社会保険健康組合に加入していた方が亡くなった時に、支給される補助金のことになります。被相続人（故人）により生計の全部もしくは一部を維持されていて、なおかつ被相続人（故人）の埋葬を行う方が、埋葬を行うための費用として一律5万円の補助金を受け取とれることができます。

埋葬料の申請先は被相続人（故人）の勤務先が所属している健康保険組合、もしくは社会保険事務所に必要書類を郵送する、または窓口に直接持参して手続きを行います。埋葬料は遺族に自動的に支払いが行われるわけではないので、まずは埋葬料の給付申請を行う必要があります。
基本的には埋葬料の申請は喪主や遺族の方など、実際に埋葬を行った方が申請を行うことが多いですが、被相続人（故人）の勤務先が手続をするケースも中にはあるため、事前確認が重要でしょう。

埋葬料の申請期限
埋葬料および埋葬費の申請には期限がございます。
埋葬料は、被相続人（故人）の方がご逝去なさった日の翌日を起算日として2年、埋葬費は埋葬を行った日の翌日から2年が期限です。微妙に異なるポイントがあるため、どちらの受け取りが可能かの確認が必要でしょう。
また、期限を過ぎてしまったら申請の権利を失効となります。親族や同居人など近しい人が亡くなった時は葬儀の準備や各種手続きや様々なことが重なり、埋葬料の申請も忘れてしまう可能性も考えられるため、できる限り早めの手続きを進めると安心でしょう。
例外としては、健康保険の被保険者資格を失効した後にお亡くなりになった場合においては、以下のいずれかの条件を満たすことで支給が行われます。
●被保険者が資格喪失後3ヶ月以内に亡くなったとき
●被保険者が資格喪失後の傷病手当金・出産手当金の継続給付を受けなくなった日から3ヶ月以内に亡くなったとき
●被保険者が資格喪失後、傷病手当金・出産手当金の継続給付を受けている途中で亡くなったとき
（・被扶養者であった方の死亡の場は支給されません）
（・資格喪失後3ヵ月以内等の死亡に対して支給されるため、支給を受け取ることができる保険者が複数になることもありますが、重複して支給を受けることはできません。）



7つ目　死亡保険金の手続き
死亡保険金には請期限があり、注意が必要です。基本的に「本人が死亡してから3年間」が経過すると、保険金請求権が時効になり請求が行えなくなってしまうでしょう。
ご両親や親族の方がご逝去なさって受取人に指定されている場合、できる限り早めに請求が必要でしょう。

死亡保険金は、受取人の方がご自身で保険会社に請求を行わなければ受け取りはできません。
死亡保険金の請求を行う際は、以下の流れでしょう。
・生命保険会社に死亡の報告を行う
・保険金請求用紙を送ってもらう
・必要書類と共に保険金請求書を提出する
（保険金請求書には、保険証書の番号や被保険者名、受取人名などの必要事項を記入する必要があります。そして、同時に提出する書類もあり、保険会社の指示に従って集める書類などは異なる可能性があります。）
・保険金が指定した振込先に入金されます



8つ目　相続回復請求権
相続回復請求権は、物権である所有権とは異なり、民法上の消滅時効が設定されております。したがって、相続回復請求権の行使を行うこと検討している際は、早めの対応が必要となるでしょう。

相続回復請求権の消滅時効は、以下のいずれかの期間が経過した際に完成します。
・相続人またはその法定代理人が相続権を侵害された事実を知った時から5年
・相続開始の時から20年

消滅時効の完成を阻止するためには、内容証明郵便により相続回復請求を行う方法など、訴訟を通じて請求を行う方法などが考えられるのです。

消滅時効を援用できるのは善意・無過失の表見相続人のみ
ですが前述の通り、相続回復請求権行使の相手方である「表見相続人」になり得るのは、占有管理する相続財産について、自己に相続持分があるものと信じるべき合理的な事由があるケースは、相続権の侵害について侵害者が善意・無過失の際に限られます。

相談回復請求権の行使方法には、裁判外の請求と裁判上の請求の2パターンがあります。

・表見相続人に対して裁判外で直接請求
裁判外の請求は一般的に、表見相続人に対して内容証明郵便を送付を行う方法によって行われます。
内容証明郵便は、郵便局に提出する謄本の作成書式に厳格なルールがあり、ご自身では不安がある場合は専門家に相談を行い作成することも選択肢の一つでしょう。

・訴訟手続きを通じて請求
裁判上の請求は、訴訟を通じて表見相続人に対する相続回復請求を行うことです。
裁判外の請求によって、表見相続人による任意の返還が行われないケースには、訴訟も視野に入れた準備を進めるのが重要でしょう。
訴訟のケースは、相続権侵害の事実を証拠によって立証しなければならないので、手続き自体も複雑なので、専門家に相談することも大切かもしれません。



9つ目　相続登記の手続き
不動産の相続登記は、2024年4月1日より義務化となります。義務化以降は、相続開始や取得を知った日から3年以内に登記を行う必要があります。
義務化にあたって、2024年の4月1日以前で登記を行われていない不動産物件も対象につき注意が必要です。違反した場合、10万円以下の過料となります。


以上が、期限がある相続手続きについてだした。

今回は、手続きの期限が設けられている相続について解説いたしました。






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■住まいの売却をお考えの方へ！築年数からの相場を解説いたします！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/02/04 17:29

【築5年・戸建てのケース】
築5年以内までは、一般的に築浅となっております。
誰かが居住し中古住宅となった戸建て物件は、その時点で中古物件になるため、約1割ほど価値を落とすと言われております。
築5年の築浅戸建てであったとしても、建物価格は購入時の約75％まで下がる可能性があります。
ですが、購入需要が見込める可能性があるので比較的売却しやすく、高めの売り出し価格も設定しやすいでしょう。
開発の進展がある地域（商業施設の新設など）では土地の需要も高まることもあり、結果的に購入価格よりも高値で売却できるケースもあります。

【築10年・戸建てのケース】
築10年で建物の価値は約50％まで下がります。
しかし、築10年までは一般的に購入希望の方の需要が高い期間内であるため、比較的売却は行いやすく、高めの売り出し価格設定でも買主様がみつかる可能性が十分になるでしょう。

【築15年・戸建てのケース】
築15年では、建物の価値は約20％ほどまで下がるでしょう。
物件の価値の下落はやや緩やかとなるかもしれませんが、築20年を経過すると建物の価値はあらかたなくなるでしょう。売却を検討の際、可能な限り早めの売却がよいでしょう。
ですが、戸建て物件の売却期間は平均約6ヵ月ほど要するとされていますが、中には1年以上かかるケースもあります。

【築20年・戸建てのケース】
戸建て建物の劣化レベルによって異なりますが、築20年を経過した戸建ては価値がつかないと査定されるケースも少なくありません。したがって、大半は土地の価値価格で売却されることになるでしょう。

売買における戸建て建物の価値がつかないと査定された場合であっても、居住することは当然可能です。
買手側は新築と比較すると非常に低い価格で戸建てを購入でき、買手の方に合わせたリフォームやリノベーションをすることで良い住環境が手に入るでしょう。

【築25年・戸建てのケース】
築25年までは購入需要が見込めるため、他の売り出し中の物件と比較して建物の劣化が悪化していなければ現状で売り出しした場合、買主様はみつかる可能性をあるでしょう。

【築30年・戸建てのケース】
築30年の戸建ては建物の価値がほぼなくなるため、古家付き土地として売り出しとなるケースが一般的に多いでしょう。
建物価値をつけることが困難だと考え、土地物件として売り出しを行うイメージです。

昨今ではDIYなどの需要もありますので、古家付き土地として売り出しを行っても売却に至る可能性は十分に考えられます。
ですが、需要が少なく今後開発予定などが少ない田舎などでは、建物を解体し更地にした方が高く、早い売却というケースもあります。










1つ目　家の老朽化が深刻な場合
居住をするうえで支障が出てしまったり、安全上の問題が確認済みのケースなどです。


2つ目　建築制限がかかっている場合
例としては、以下のような制限になります。

・前面道路の幅員が4ｍ以下
・敷地と道路の接面の長さが2ｍ未満
・都市計画等にとって建築の制限がある

（こちらは一部になりますが、このような場合が当てはまります。）


3つ目　買取で売却を行う場合
買取で売却を行う場合、買取価格は相場の約7～8割程度の可能性が高いからです。


4つ目　売り出し価格が低すぎる場合
売り出し価格はご自身で決定することができるため、当初の売り出し価格が低い場合があります。









■不動産買取主要エリア■
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■吹田市にて多くの査定のご依頼頂き誠に有難う御座います
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/02/04 17:11

令和5年1月7日　吹田市南正雀4丁目【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和5年1月9日　摂津市千里丘2丁目【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和5年1月19日　吹田市新芦屋下【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和5年1月21日　吹田市南吹田5丁目【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和5年1月25日　吹田市南清和園町【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。

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■吹田市で不動産物件の売却を仲介会社（業者）に依頼！「仲介」or「買取」で異なる費用や買主とは？！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/02/03 13:35

◎仲介◎
不動産売買仲介会社に不動産物件の売却の依頼をし、買主様を見つけてもらう方法です。個人の方が一人で行うのは簡単なことではない不動産物件の売却手続き・広告・営業活動のなどのまとめて一任することが可能な方法になります。
ですが、依頼主様は不動産売買仲介会社（業者）に仲介手数料を支払う必要があります。


◎買取◎
対象となる不動産物件を直接不動産売買仲介会社（業者）が買取を行う方法です。不動産売買仲介会社が買取を行った後、再販売を進めるます。そのため「売却できるのだろうか」「期間はどのくらいかかるのかな」などの心配は少なくなるでしょう。
そして、お家の売却をお急ぎの方にとっては、手間と日数を最低限に減らすことができて、即現金化へと行えることも大きなメリットでしょう。


◎個人売買◎
不動産売買仲介会社（業者）を間に通さずに個人間同士が直接お家の売買取引をご自身で行う方法です。例えば、親族や友人などの近しい間柄同士で行われる方法が当てはまります。ですが、この方法は売買を行う際に必要な複雑で専門的な手続き・契約書類等の作成など、すべての作業を個人の方同士で行うことになります。
そして、もしかすると契約書関係で後々トラブルへ発展する可能性も全くないとは限らないでしょう。トラブルにならないように、不動産物件の売却を考えられている方は、可能であれば「仲介」や「買取」を選択されるというのも方法の一つではないでしょうか。吹田市で不動産物件の売却をお考えの方は、仲介・買取の実績が豊富なセンチュリー21オオトリーハウスへご相談ください。





こちらでは、買主様・費用面など、不動産物件の売却における「仲介」「買取」の異なるポイントについて解説いたします。
仲介のケースは、不動産売買仲介会社（業者）を間に通して不動産物件を販売をし、買主様は個人の方です。買取の場合は、不動産売買仲介会社（業者）が直接買取を行うため、不動産の買主様に当たるのは不動産売買仲介会社（業者）です。
仲介の場合は、買主様がみつかるまで数ヵ月要することもあり、買取の場合であれば時間や手間をかけずに早いタイミングで売却金額のお支払いが行われます。
一方の買取ケースは、不動産売買仲介会社が買主となりますので、早期の不動産売却が可能となるでしょう。また、仲介の場合は買主様が見つかるまで待つことになるため、一般的には約1～6ヵ月ぐらい要するでしょう。
仲介での不動産物件売却は、相場（市場の価値）に近い価格で売却となる可能性が高いです。買取のケースは、仲介よりも売却価格が安くなる傾向があります。買取における売却価格というのは、相場（市場の価値）の約60～80％ぐらいになることが多いでしょう。
仲介を依頼したケースは、営業や広告活動などを全て任せることになるで、仲介手数料が発生いたします。仲介手数料は、法律で上限が定められいます。

例えば、売買価格が400万円以上の場合、「売買価格×3％+6万円）×1.1」（消費税率10％の場合）という式で計算ができます。
(また、この上限金額を求める際には物件の取引額に応じた異なる計算式で算出します）
買取のケースは、仲介手数料は発生はございません。




可能な限り納得の条件、価格で不動産物件を売却を希望される方には、「仲介」をご検討されると良いでしょう。売価が希望売却価格が市場価格（相場）よりも低くなったとしても、手間や時間をかけずに不動産物件を売却を希望の方は「買取」をご検討されると良いでしょう。
不動産物件を売却を成功させるには、信頼できる不動産売買仲介会社（業者）に依頼をされることも大切でしょう。吹田市の不動産物件売却の場合、吹田市の不動産事情等に精通した不動産売買仲介会社（業者）に依頼することもおすすめの選択肢の一つです。地域密着の不動産売買仲介会社（業者）は、そのエリア（地域）での不動産物件の価値をできる限り高めてくれる可能性もあるでしょう。







5年後・10年後に不動産の購入・売却をお考えの方もお気軽にお問い合わせ下さい。


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■任意売却を行うとブラックリストに載るの？！その疑問を解説します！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/01/12 00:00

■任意売却とブラックリストの関係■

結論からお伝えしますと、任意売却をすることだけが理由でブラックリストに掲載されることはございません。
任意売却とは、抵当権を所有する金融機関と交渉を行い、金融機関の合意を得て抵当権を解消してもらい自宅の売却をする方法です。
金融機関の合意を得るという条件はあり、中には基本的に任意売却を認めないという方針がある金融機関もあるようです。
ですが、任意売却により住宅ローンの残高よりも高く売れた場合、金融機関はローンをすべて回収できるためスムーズに売却を進められるでしょう。


■任意売却の注意点とは■

そして、任意売却で本当に注意するべきことはどのようなことなのでしょうか。
以下より注意点を2つ紹介します。

1つ目　住宅ローンが残る可能性のあること

不動産は、年が経過するほど資産価値が下がりやすいからなのです。
もしかすると、任意売却の売却益では住宅ローンを全て返済がむずかしい可能性があります。


2つ目　必ずや売れるわけではないこと

任意売却も他の不動産売却方法同様に買主様が見つかってないことには売却が進みません。
もし、任意売却で売却が成立しなかった場合は、競売の流れに進んでしまいますので気を付けましょう。






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■お家を売って3000万円特別控除を受けるための要件って？！手続きについても解説！！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/11/19 14:35

このようにお考えの方は多いでしょう。
そこで今回は、3000万円特別控除を受けるための要件について解説いたします。
控除を受けるための手続きなども解説しますので、ぜひ参考にしてください。

3000万円特別控除の要件をご紹介します！

3000万円特別控除の主な要件は以下の通りです。
自分がこの特別控除対象になるのかどうかをしっかりと確認しましょう。

・ご自身が住んでいる家を売る、もしくはそれと一緒にその敷地や借地権を売ること。
　期限は、以前住んでいたケースの場合、居住しなくなった日から3年目の年の12月31日までです。

・売却をした家や敷地等について、特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

・売手と買手が、親子や夫婦などの一定の特別な関係ではないこと。

さらには、期限は住まなくなった日から3年目の年の12月31日までです。
また、災害によって家が亡くなったケースでも、期限はその敷地に居住されなくなった日から3年目の年の12月31日までです。




要件を満たすことの確認ができたら、その次は手続きを進めていきましょう。
ここからは、控除を受けるためにはどういった手続きを進めていけば良いのかについてのご紹介します。

3000万円特別控除を受けるためには、譲渡をした年の翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をする必要があります。
たとえば会社に勤めていて普段の給与所得を会社が処理している方の場合でも、ご自身で不動産譲渡所得の確定申告が行うことが必要になります。
必要種類は以下の通りです。
忘れられぬよう用意をしましょう。

・譲渡所得の内訳書
・住民票の写し（住民票の写しが用意できない場合は、代わりに以下の書類を用意。）
・戸籍の附票の写し
・売却した家に住んでいたことを証明する書類（公共料金の領収書など）
・住民基本台帳に登載されていなかった事情を記載した書類

この記事では、3000万円特別控除を受けるための要件について詳しく解説しました。
ご自身が対象になるのかをよく確認し、手続きも忘れずにされると良いでしょう。
3000万円特別控除の対象かどうかでお悩みの方は、本記事を参考にしていただけると幸いです。
また、不動産の売却をご検討中の方は、是非、センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせください。


吹田市・摂津市・茨木市・豊中市・箕面市の不動産売却｜戸建・土地・中古マンションをお考えの方は、是非、地域密着店舗の大阪府吹田市元町　センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。



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■土地と現金を相続をした場合、どのような分け方があるのかを解説します！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/11/07 14:04

このようにお考えの方は多いようです。
そこで今回は、相続をした土地と現金の分け方について解説します。
土地の価値をどのように判断するのかについても解説をしますので、ぜひご参考にしてください。


現金だけを相続して分けることは比較的簡単ですが、土地などの不動産も相続した場合は、どのように分ければ良いのかわからない方も多いでしょう。
ここからは、相続した土地と現金の分け方を4つご紹介します。

1つ目は、現物分割です。
これは、土地と現金をそれぞれにそのまま分ける方法です。
わかりやすく、土地と現金をそれぞれにそのまま分ける方法です。
ですが、現金だけでない場合は相続する方々に公平に分けるのはとても困難で、それぞれが譲歩し合わない限り実現は難しいでしょう。

2つ目は、換価分割です。
これは、土地を売却して現金を分ける方法です。
そのままでは分けられないものでも公平に分けられるようになるのが良い点でしょう。
ですが、本来はすぐに売却できるのか、そして売却で得た現金にかかる税金を納めるための費用はどうするのかが問題になる可能性もあります。


3つ目は、代償分割です。
これは、誰か一人が土地を相続し、他の方々に相続分ごとに現金を支払う方法です。
現金を支払う能力があるかどうかが問題になってくるでしょう。


4つ目は、共有分割です。
こちらは、土地を共有名義にする方法です。
様々なトラブルが発生の可能性があるので、おすすめはできません。



代償分割をする場合、土地の価値を判断する必要があります。
こちらからは、土地の価値をどのようにして判断をするのかについてご紹介します。

重要なのは、遺留分の計算でしょう。
その際、遺言が残っていても、相続する方々の権利を侵害していないかどうかは問題です。
土地を評価する場合は、相続税評価額ではなく、実際の売買価格をもとにしなければなりません。
そして、トラブルの可能性もでてくるかもしれないので、適用する計算方法に注意しましょう。






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＜箕面市＞
箕面市箕面・箕面市箕面公園・箕面市西小路・箕面市牧落・箕面市新稲・箕面市温泉町・箕面市如意谷・箕面市白島・箕面市坊島・箕面市萱野・箕面市稲・箕面市粟生間谷・箕面市粟生間谷東・箕面市粟生間谷西・箕面市粟生新家・箕面市粟生外院・箕面市外院・箕面市石丸・箕面市彩都粟生南・箕面市彩都粟生北・箕面市小野原東・箕面市小野原西・箕面市今宮・箕面市西宿・箕面市船場東・箕面市船場西・箕面市桜・箕面市百楽荘・箕面市桜井・箕面半町・箕面市瀬川・箕面市桜ケ丘・箕面市上止々呂美・箕面市下止々呂美・箕面市森町西・箕面市森町北・箕面市森町中・箕面市森町南

＜吹田市＞
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■実家をリフォームして賃貸にする場合のメリット・デメリットを解説します！
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/11/06 10:05

このようにお考えの方は多いでしょう。
そこで今回は、実家を賃貸にする場合の良い点と悪い点について解説をします。
空き家をリフォームする際の費用の相場についても解説するので、ぜひ参考にしてください。


まずは実家を賃貸にするメリットをご紹介します。

1つ目は、家賃収入を得れることです。
家賃収入を得ることで、親の介護費用や、実家とその維持をするための費用にあてることができるでしょう。

2つ目は、人が住んでいる状態だと建物が傷みづらくなることです。
意外に思われるかもしれませんが、空き家よりも人が住んでいる方が建物は傷みづらくなります。

3つ目は、不審者が寄り付きづらく、放火や空き巣の被害に遭いづらくなることです。
家を借りている方が実際に住んでいるため、不審者が寄り付く心配も少なく、何かトラブルがあれば連絡があるため、すぐに対応もできるでしょう。

次にデメリットをご紹介します。

1つ目は、一度貸してしまいますと解約するのが難しくなってしまうことです。
慎重に契約されることがおすすめです。

2つ目は、クレームや家賃滞納などトラブルの対応や管理の手間がかかることです。
借主様から家賃を頂いているので、管理の責任が生じます。

3つ目は、リフォームや設備修理、原状回復などの様々な費用がかかることです。
しかし家賃収入だけが得られるわけでなく、その分負担しなければならない費用も出てきます。

4つ目は、入居者の方によっては建物や設備を大切に取り扱ってもらえない可能性があることです。
こればかりは回り合わせですが、どのような入居者なのか慎重に判断しましょう。



結論から申し上げますと、300～400万円が相場になります。
これは壁紙とフローリングの張り替え、水廻りの新設などが含まれており家屋内の大部分を新品に交換した場合の大体の相場です。
自治体によっては補助金が出るところもあり、DIYで対応するなどコストを抑えれるなどもできます。

しかし、ランニングコストを含めると、継続的な入居があった場合でも収益がプラスになるために収益がプラスになるためには最短でも5年近くかかります。
ですから、再利用の可能性が少ないようであれば売却をする方がおすすめです。



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■離婚する場合、夫婦共同名義の住宅ローンはどうすると良いのかを解説します
カテゴリ：吹田市の不動産売却 　/　投稿日付：2022/11/04 09:31

このようにお考えの方は多くいらっしゃるようです。
そこで今回は、離婚した際に夫婦共同名義の住宅ローンをどのようにすれば良いのか解説します。
もし住宅ローンが残っていても名義を変更できるかについても解説致しますので、ぜひ参考にしてください。




1つ目は、共有のままにすることです。
そのままの状態であれば様々な手続きが発生せず、手間がかからないでしょう。
しかしながら、おすすめできる方法ではありません。
以下のような問題が発生する可能性があるからです。

・共有物の分割を求められるかもしれない
・スムーズに家を売却や賃貸にしたりが難しい
・居住していない方が使用したいと申し出があった場合に基本的には拒めない
・相手方が支払いの滞納してしまう可能性
・相手方が共有持分を売却してしまう可能性がある

2つ目は、どちらかが取得して金銭で精算をすることです。
どちらかが不動産を活用しつつ、共有状態のままにしないで済むのでおすすめでしょう。


3つ目は、不動産売却をして、そのお金で住宅ローンを完済した後、残額があった場合はそのお金を夫婦で分ける方法です。
離婚する場合はこちらはおすすめな方法でしょう。


住宅ローンが残っていても名義変更ができるかをご紹介します！